É muito comum que pessoas de uma rua, bairro ou loteamento se juntem e criem as Associações de Moradores com a finalidade de unir forças para criar direitos e deveres aos seus associados, bem como para melhorar o bem estar da comunidade.
Acontece que, não raras vezes, as denominadas associações de moradores, em especial as de loteamento privado, acabam por se intitular como “condomínio” e obrigam os moradores daquele loteamento a se associarem e a recolherem uma taxa mensal, como se condomínio fosse.
Entretanto, conforme prevê nossa legislação, em especial a constitucional cada indivíduo/morador, proprietário de uma unidade dentro da área em questão, não pode ser obrigado a se associar a elas, sob pena de ferir um princípio constitucional da Liberdade de associação, segundo o qual cada indivíduo é livre para determinar se quer ou não se associar alguma entidade.
Deste modo, ninguém pode ser considerado associado somente pelo fato de ser proprietário de um imóvel e as cobranças associativas são limitadas somente aos associados e só podem ser cobradas se o morador fizer parte da referida associação. Logo, a contribuição associativa não tem natureza propter rem e, portanto não deve seguir o bem.
Aliás, esse é o entendimento firmado pelo STJ no julgamento de dois recursos especiais sob o rito dos repetitivos (tema 882), os quais devem ser imediatamente acatados pelas instâncias inferiores.
Nestes julgamentos, de acordo com o ministro Marco Buzzi, “sendo uma associação de moradores nada mais do que uma associação civil, ela “deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais”, afirmou.
Por maioria, o colegiado acompanhou o voto divergente do ministro Marco Buzzi para firmar o entendimento de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram.
Portanto, embora tais estruturas sejam conhecidas popularmente como ”condomínios fechados”, há que se ressaltar logo de início a impropriedade desta denominação sob o aspecto jurídico, pois em estruturas desta natureza não há a constituição de condomínio edilício conforme regulado pela lei 4.591/64 e pelos artigos 1.331 e seguintes do Código Civil, os quais regulam especificamente deste tipo de condomínio. Não havendo condomínio, não há Convenção Condominial, nem síndico, nem taxas condominiais, nem áreas comuns, nem o conceito de fração ideal, não havendo, portanto, obrigatoriedade no recolhimento dessas contribuições por quem assim não o deseja.
Caso você seja proprietário que, embora não integre a associação de moradores local, mas vem sofrendo cobrança das taxas de manutenção relativas às suas unidades ou de unidades recém adquiridas, você poderá buscar um advogado de sua confiança, para que, de forma amigável ou judicial, se obrigue a associação a interromper esta ilegalidade.
Se estiver nessa situação e quiser nosso auxílio jurídico, estamos à disposição para recebe-lo e auxiliá-lo nesta demanda.
